|
Genel
Birden fazla bloktan oluşan
apartmanlarda masraflar nasıl karşılanacaktır?
Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri
farklı birden fazla bloka ayrılması hiçbir şey farkettirmeyecektir. A,B veya C
blokta yapılan bir onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından
ortak olarak karşılanır.
Ancak birçok durumda bu anlşmazlılara sebebiyet
verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafından
kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp
katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına
alınmalıdır.
Apartmanda kat maliki diğer
daireleri rahatsız ediyorsa ne yapılabilir?
Öncelikle bu kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer
taşkınlık yapanlar kiracı ise evsahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve
uyarılması gerekmektedir. Uyarılar sonuç vermediği taktirde kişi veya kişilerin
yaptıkları ver taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en
etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi
olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza mahkemelerine başvurabilirsiniz.
Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali oluşturduğu göz önünde
bulundurulduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. Maddesi uyarınca rahatsızlık
veren dairenin diğer daireler tarafından birleşilerek rayiç bedel üzerinden
satın alınması da mümkündür.
Apartmandaki boş kapıcı dairesi
kiraya verilebilir mi?
Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki
tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy
çokluğu yeterli değildir, oy birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm
maliklerinin oyunun alınması şarttır, Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli
değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.
Yönetim kaç kişiden oluşur?
Yönetimin kaç kişi olacağı yönetim planı ile belirlenir. İki
ihtimal vardır; ya yönetici adı altında bir kişi, ya da yönetim kurulu adı
altında 3 kişi seçilir.
Çevre temizlik vergisi, çöp
vergisi nasıl yatırılabilir?
Eskiden posta havalesi ile de ödeme yapılabilirken artık
hemen hemen tüm belediyeler bu amaçla bir banka hesabı açıyorlar. Devamlı ikamet
etmediğiniz mülkünüzün vergilerini ödemek için belediyeden bu hesap numaralarını
öğrenmeniz ve banka havalesi yolu ile göndermeniz yeterlidir.
Bağımsız bölümler arasında
apartman giderleri nasıl bölüştürülür?
Bağımsız bölümler arasında giderlerin nasıl bölüştürüleceği
yönetim planından araştırılır. Açık bir hüküm varsa bu
uygulanır. Açık hüküm yoksa kapıcı, bahçıvan, bekçi,
kaloriferci ücretleri eşit bölüştürülür. Diğer giderler arsa
payı oranına göre bölünür. Aynı alana sahip iki dairenin
arsa payları farklı olabilir. Çünkü arsa payı rayiç değerler
üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3, 4 ve
5inci katları diğerlerinden daha pahalı olabilir. Buna
rağmen arsa paylarının farklı olması şart değildir. Esasen
bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı verilmesi kanuna
uygun olur.
Yakıt parası kalorifer dilimi
esasına göre alınabilir mi?
Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir, ancak
bunun doğru ya da en adil yol olduğunu söylemek doğru olmaz.
Apartmanın ısınma projesi yapılırken, dairelerin eşit
ısınabilmelerini sağlamak amacıyla kalorifer dilimleri
hesaplanır. Dolayısıyla arsa payı oranına göre
paylaştırılması çok daha adildir. Eğer bazı malikler
radyatörlerine proje dışı dilim ilave ettirmişler ise
bunların tespit edilmesi ve söktürülmesi gerekir.
Eşe yapılan satışta şuf'a hakkı
kullanılabilir mi?
Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ve kocaya, çocuklarına
veya akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi
yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaç ya da
bağış düşüncesi varsa şuf'a hakkı kullanılamaz. Davalının bu
şekildeki savunması, her türlü delille ispatı mümkün
olduğundan araştırılmalıdır.
Evsahibi kiracısının halen
ikamet ettiği daireye ihtiyacı olduğunu öne sürerek
tahliyesini isteyebilir mi?
6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması
yanında zorunlu olması koşulunu da aramaktadır. Şehir
merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının
ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın
halen oturduğu ev, büyüklük ya da konfor bakımından
kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava edilen yerin
vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.
Apartman yönetim planında
depolu dükkan olarak görünen bölüm farklı bir amaçla
kullanılabilir mi?
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümleri gerek eklentilerini
kullanırken, birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin
hakkını çiğnememek ve yönetim planına uymak zorunda
olduklarından, örneğin tapuda depolu dükkan olarak kayıtlı
bağımsız bölümün baca ve benzeri tesisleri bulunmadığından,
ve bunlar olmadığı taktirde doğan rahatsızlıklar
giderilemeyeceğinden, pasta imalathanesi veya fırın olarak
çalıştırılması ve benzeri faaliyetlerin, rahatsız edici
faaliyetler olarak değerlendirilmesi ve men edilmesi
gerekir.
Kiranın yüksekliği tahliye
nedeni olabilir mi?
Kira parasının, günün ekonomik koşulları karşısında aşırı
derecede yüksek olması, "akdin icrasını tahammül edilmez
hale getiren sebepler" arasında saylamadığından; sözleşmenin
bitiminde kira tespit davası açılabileceği gibi, sözleşmenin
sona ermesinden önce de, bedele ilişkin hükümlerin, günün
koşullarına göre değiştirilmesi görevli mahkemeden
istenebileceğinden, kira bedelinin yüksekliğinden dolayı
sözleşmenin feshi davası açılamaz. Ancak ilk sözleşmenin
süresi sone ermişse veya uzun süreli sözleşmede "uyarlama
davası" açılmış ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli
yüksek ise, sözleşmenin feshi mümkündür.
Kiralayan dışında bir kişinin
çektiği temerrüt ihtarı tahliye nedeni midir?
Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye
ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye kiralayanlık ve
alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın çektiği temerrüt ihtarı
davaya etkili olmaz.
Kira tespiti nasıl
yapılmalıdır?
Yeni dönem kira parasını taraflar, bir anlaşma yaparak
saptayamadıkları taktirde, davacı kira parasının tespitini
mahkemeden isteyebilir. Mahkemece yapılacak iş, mahallinde
keşif yapmak, dava konusu yerin serbestçe kiralanması
halinde getirebileceği kira parası hesap edilmeli, hakimce
bu kira parası dikkate alınarak, hak ve nesafete uygun bir
kira parası taktir edilmelidir.
Arsa payına itiraz edilebilir
mi?
Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız
bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına
karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava
açma hakkı vardır.
Bahçe tek bir kat maliki
tarafından kullanılabilir mi?
Bahçe normal şartlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür.
Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin binanın
arka bahçasi zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece katta
oturan kat malikinin evinden sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir
geçiş yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat maliklerinden birisi
tarafından kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki
eğer yönetim planında özel hüküm varsa bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç
bağımsız bölüme tahsis edilebilir
Apartmanın bahçesi otopark
haline getirilebilir mi?
Mimari projede belirtilmediği taktirde bahçenin otopark
haline getirilmesi olanaksızdır. Ancak kat malikleri
ittifakla karar verirlerse mümkün olabilir.
Çekme kat imar affına girebilir
mi?
Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı
yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin
bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir
arsa payının bulunması gereklidir. Bu nitelikleriden uzak,
çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen
tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi
kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.
Evde evcil hayvan beslenebilir
mi?
Yönetim planında aksi belirtilmediği taktirde evcil hayvan
beslenemez. Yönetim planında ne tür evcil hayvanların
beslenebileceği özel bir madde ile belirtilebilir. Evcil
olmayan hayvanlar (yılan vb.) hiçbir şartla beslenemez.
Pencere kapı haline
getirilebilir mi?
Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere
kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise
dış görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile
değiştirilemez.
Çekme kat izni alındığında
kalorifer dilimi eklenebilir mi?
Evet, çekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi
eklenmesinin kabul edilmesini de kapsar.
Daire içi duvarlar yıkılarak
iki oda birleştirilebilir mi?
Evet, daha rahat kullanım amacıyla daire içi duvarlar
kaldırılabilir.
Boş duran daire için asansör
tamir parası verilir mi?
Evet verilir. Dairenin boş olup olmaması, kiraya verilip
verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez.
Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir.
Soğuk hava deposu için
kalorifer parası ödenir mi?
Şayet söz konusu bölüm, projede soğuk hava deposu olarak
gösterilmiyorsa, bölüm sahibi kalorifer giderlerine katılmak
zorundadır.
Kiracı
Kiracı yönetici olabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici bağımsız bölüm
maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ve arsa payı
çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına, yöneticilerin
bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa
kiracı yönetici olamaz. Eğer böyle bir hüküm konmamışsa
kiracı bile olmayan dışarıdan birinin yönetici olmasına bir
engel yoktur. Böyle bir hüküm konolduğu taktirde sadece kat
malikleri yöneticilik yapabilir, vekaleten de olsa kat
maliki olmayan birisi yöneticilik yapamaz. Unutulmaması
gereken kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına
katılamaz.
Süresi bitmeden kira sözleşmesi
fesh edilebilir mi?
Feshin haklı nedenleri bulunması durumunda kiralayan feshi
kabul etmek zorundadır. Haklı nedenler atık su sisteminin
hatalı inşası sonucu kanalizasyon taşması, binanın çok
rutubetli olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde
oturulmasını engelleyecek nedenler olarak özetlenebilir.
Bankaya yatırılan kira
bedelinin makbuzu geçerli bir kanıt olabilir mi?
Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan
makbuzlar, ancak 'Kira Bedeli' olarak yatırıldığına ilişkin
bir bölüm eklenirse geçerli bir kanıt olabilir. Aksi
takdirde, emlak sahibinin hesabına yatan borç olarak
değerlendirilir.
Evsahibi kiraya hangi oranda
zam yapabilir?
Temyiz mahkemesi kararına göre oran %65’tir. Ancak
mukavelenin sona ermesinin ardından evsahibi daha yüksek bir
oranda artırıma gidilmesini isteyebilir, taraflar arası
anlaşma sağlanmadığı taktirde mahkemeye verebilir. Ev
sahibinin açtığı dava kira tespit davasıdır. Kira bedelinin
belirlenmesi için mahkeme tarafından görevlendirilen
bilirkişi muhitte incelemelerde bulunur, rayiç kira bedelini
tespit eder ve mahkemeye bildirir. Bilirkişi raporuna
istinaden mahkemenin %65 üzerinde kira artırımına karar
vermesi mümkündür.
Emlak Sahipleri
Taşınan kiracıya ait giderler
evsahibi tarafından ödenmeli midir?
Kiracı apartmanda ikamet ettiği süre içerisinde apartman
giderlerini ödememiş ve ardından taşınmış ise, yönetici bu
giderleri bağımsız bölüm malikinden isteyebilir. Hatta
kiracı taşınmamış olsa dahi eğer yönetici kiracıdan
giderleri tahsil etmekte zorluk çekiyorsa, tahsilat için
evsahibine başvurabilir. Bağımsız bölüm maliki parayı
ödedikten sonra kiracısı ile hesaplaşır, yani ona rücu eder.
Bu gibi durumların önüne geçmek amacıyla genellikle
kiracıdan teminat (deposito) talep edilmektedir. Ödemelerden
dolayı asıl sorumlu malik olup, kiracı kira borcu kadarından
sorumlu olur.
Evinizde oturan birinci
dereceden akrabanızdan kira alınabilir mi?
Birinci dereceden akrabanızdan kira alınabilir. Tabii
çeşitli özel durumlar söz konusu olabilir. Örnek vermek
gerekirse, 3 kardeşten biri anne ve babasıyla beraber yaşar.
Ebeveynler öldükten sonra bu kardeş evden çıkmak istemez ise
diğer kardeşler ondan evin getirebileceği kiradan paylarına
düşeni talep edebilirler.
Satın aldığınız emlakta kiracı
varsa ne yapılabilir?
Bir gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen,
kendisi ya da eşi veya çocukları için bir işyeri olarak
kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay
içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan
sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir. Bu
mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile kiracı arasında
yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu
nedenle kira sözleşmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava
açma hakkına sahiptir. Ancak bu sürenin uzun olması halinde,
kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecurdan tahliye etmek
için 6 ay gibi bir süre tanımış ve bu sürenin sonunda
mecurun tahliyesi için dava açılabilmesini hükme
bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin,
gayrimenkulu satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde
noter kanalı ile bir ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu
meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin
istendiğini bildirmesi gerekir.
Kiracınız kendine ait evi
olmasına rağmen, başka bir evde oturuyorsa, evinizden hangi
şartlarla tahliye edebilirsiniz?
Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli
bir evi bulunması tahliye nedenidir. Ancak kiracının bu
konutunun kullanılır nitelikte olması gerekir. Konutun
bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi, kiracının sosyal
durumuna uygunluğu araştırılır.
Susma ile yenilenen hasılat
kirası nasıl sona erdirilir?
Kira sözleşmesi sona ermesine karşın, mülk sahibi kiracının
kalmasına ses çıkarmadığına ve bitiş tarihini izleyen bir
aylık süre içinde dava açmadığına ve yine kira sözleşmesinin
bitimini takip eden ayın kirasını kayıt koymaksızın aldığına
göre kira sözleşmesi susarak yenilenmiş sayılır. Ancak bu
yenileme ile kira sözleşmesi süresiz olarak değil, bir yıl
için yenilenmiş olur. Bu şekilde yenilenmiş bir hasılat
kirası sözleşmesini sona erdirmek için öncelikle Borçlar
Kanunu'nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiş
tarihinin altı ay öncesinde, "kira sözleşmesinin sona
erdirileceğinin" ihbar edilmesi gerekir.
|
