 |
|
ALIRKEN...
Gayrimenkul
alım-satımı esnasında dikkat edilmesi gereken püf noktaları :
-Emlak ve emlakçı seçimi,
-Emlak fiziki durumu,
-Tapu durumu.
Alınacak konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir...
Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım
izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eğer alacağınız
emlak inşaa halinde ise müteahhitinin mali durumunu araştırın.
Müteahhitin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan emlak alıyorsanız,
müteahhitle sözleşme yaparak, bitirme tarihi ve kullanılacak
malzemeleri tek tek yazarak, gerekli tazminatlar ilave etmelisiniz.
Alacağınız emlak kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira
kontratını inceleyip, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı
tahliye taahhütü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile
kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.
Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak
için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı
bir belge alın..
Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerlendirme
oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız
eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri
dönecektir.
ARSA ALIRKEN :
Söz konusu arsanın imar durumunun uygunluğu, dikkat etmeniz gereken
en önemli husus. Satıcının sözlü beyanı değil, resmi imar
durumu belgesini size göstermesi ya da bir fotokopisini vermesi
gerekiyor.
Tapu senedi kontrol edilerek; ada, pafta, parseli belirtilen arsanın
size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini kontrol
ettirmelisiniz.
Arsanın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne giderek, tapu kütüğüne
bakıp, arsanın satışı ile ilgili aleyhte şerh olup olmadığını
da kontrol ettirmelisiniz.
Alacağınız arsa hisseli arsa ise, alınan hissenin, hissedar olunan
arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Parselasyonu yapılmışsa,
kroki üzerinde noter tarafından tasdik edilmek suretiyle kime satıldığının
belirlenmesi düşünülebilir.
Arsa alırken yatırım düşünüldüğünden, uzmana danışmakta
çok büyük faydalar olacaktır. Aksi takdirde paranız boşa
gidebilir.
Alınan gayrimenkulün tapudaki ve belediyedeki kayıtlarını kontrol
edip bir pürüz olup olmadığı araştırılmalıdır.
Vergi borçlarına da dikkat edilmelidir.
|
|
EMLAK
VERGİSİ BEYANI
Emlak vergisi genel beyanı,
her dört yılda bir olmak üzere ilgili belediyelere verilir, Mayıs
ve Kasım aylarında iki eşit taksit halinde ödenir.
Hisseli taşınmazlarda, hissedarlar hisseleri oranında ayrı ayrı
beyanname vermek zorundadırlar.
Taşınmaz üzerinde intifa hakkı var ise emlak vergisi sorumlusu
malik değil, intifa hakkı olandır, yani ondan yararlanan sorumlu
olacaktır.
Konutuna geçici işletme hakkı verilen kişi taşınmazın alındığı
itibaren 3 ay içinde ekleyerek beyanname vermek zorundadır.
Alındığı yılı takip eden yıldan itibaren vergilendirme yapılır.
Satan ise satışın yapıldığı takvim yılını aşmamak kaydıyla
3 ay içinde bir dilekçe ile satışı bildirmek zorundadır.
Satışın yapıldığı yılın vergisinin tamamı satana, takip eden
yıldan itibaren alana aittir.
EMLAK VERGİSİ BEYANNAMELERİ
Emlak beyanları, emlakın bulunduğu ilgili belediyenin Emlak
Servisine verilir. Emlak Vergisi; tapu kütüğünün adına tescilli
emlak veya emlakların devlet veya devlet kurumlarına her yıl
belirlenen tutarın yatırılması işlemidir.
Emlak vergileri 3 bölüme ayrılır;
A-) BİNA B-) ARSA C-) ARAZİ
Binalar :
İkamet edilen müstakil evler, villalar, apartmanlar, apartman
daireleri ve işyerleri olarak, fabrikalar, dükkanlar, hanlar, otel,
motel, vs
Arsalar :
İmar planı ile değişikliğe uğramış gerekli parçalara ayrılmış,
üzerine yapı yapılabilen alanlardır. Bunların her biri için ayrı
ayrı sütununa doldurmak kaydı getirilmiştir. İmar ve ifraz planlarında
olabilecek değişiklik beyanı verilir.
Araziler :
İmar planları dışındaki alanlardır.
Araziler 3 tipdir;
A-) Kıraç B-) Taban C-) Sulak
Beyan dönemlerinde komisyon tarafından araziler özelliklerine göre
bulundukları mıntıkaya ve mevkiiye göre metrekare beyan değeri
tesbit edilir. Bu değerlere göre beyan hesaplamaları yapılır. Tarım
arazileri bulundukları bölge ve mevkiiye göre kısıtlamaya tabi
olabilirler, bu tür yerler vergiden muaf yerlerdir.
Köylerde bulunan bina, arsa ve araziler köy beyan defterine
kaydedilir. bölge ve mevkisine göre vergiden muaftırlar.
Müstakil binalarda kaç adet ve kat var ise her biri beyannamenin
sütunlarına ayrı ayrı yazılmalıdır, tek bina halinde yazmak
hatalıdır.
GEREKLİ EVRAK VE BİLGİLER
- Tapu veya tapular
- Nüfus bilgileri
- Arsa ve arazinin m2 birim değerleri
- İnşaatın birim m2 maliyeti (İlgili belediyeden öğrenilir).
- Binanın dıştan dışa yüzölçümü
- Bina arsa alanı ve dairenin arsa payındaki metrekaresi
- İnşaatın türü
- Sınıfı (lüks, 1. 2. 3. sınıf gibi)
- Binanın yaşı
- Kalorifer ya da asansör olup olmadığı
- Hisseli ya da tam oluşu.
Evraklar tamamlandıktan sonra emlak beyanı doldurulur. Yeni alınan
bir emlaka tapunun bir fotokopisinin de eklenmesi gerekmektedir. Daha
önce ilgili belediye sınırları içerisinde emlakımız var ise
bundan dolayı bize verilen sicil numarası yeni verilecek beyanın
ilgili kısmına yazılmalıdır.
Beyannamemizden muhakkak bir adet arkalı önlü fotokopi almamız
gerekir. İlgili tahakkuk fişine göre vergiler ödenir.
Emlak beyanlarında arsa, arazi ve binaları aynı beyana yazamayız.
Nitelik ve cinslerine göre beyanlar ayrıdır. Bu durumdu ilgili
bayanlara yazmak zorundayız. Emlak beyanlarımızı bulunduğumuz mali
yıl içerisinde son üç ayına isabet eden zamanda vermemiz gerekir,
aksi halde cezalı duruma düşeriz.
Köylerden aldığımız emlakları muhtar vasıtası ile köy beyan
defterine kayıt ettirmemiz gerekir. Ekilen biçilen yerler emlak
vergisinden muaftır. (bu sadece mücavir saha dışında, imarsız
alanda kalan köylerde geçerlidir.)
MİRAS YOLUYLA EDİNMELERDE
Emlak beyanı doldurduktan sonra iki adet fotokopi çekilmesi gerekir.
Bir tanesi kendinde kalmak suretiyle, değerini de belediyeden aslı
gibidir diye tasdik ettirmek gereklidir.
Bu beyanı verirken gerekli evraklar;
- Tapu fotokopileri
- Veraset ilamı
- Varislerin isim listesi
Bu evraklar Emlak Beyanına eklemek sureti ile ilgili belediyeye
verirken beyanın ön yüzüne .......... varisleri diye yazmak
gerekir. Bunun yanında varislerinden bir kişiyi de vergi mükellefi
olarak belirtmek gerekir. Bu işlem İŞTİRAK HALİNDE verilen beyan işlemidir.
İNTİKAL İŞLEMİ
Varisler İŞTİRAK HALİNDE Emlak beyanlarını verdikten sonra
intikal işlemine geçebilirler. Yani MÜŞTEREK MÜLKİYET'e dönüştürülürler.
Her varisin tapu kütüğüne isimleri ve hisseleri yapılır. Bu işleme
İNTİKAL İŞLEMİ denir. Bu tür işlemlerden sonra her hissedar bir
sicil numarası alır. Emlak vergilerini buna göre öder.
ZİLLİYETLİ YERLERDE BEYAN DURUMU
Bu tür yerlerde genellikle beyanlar köy beyan defterine tabidir ve
kadastro geçmemiştir. Belediye'ye bağlı yerlerde Emlak beyanı
verme zorunluluğu vardır. Köy beyan defterine kayıtlı
gayrimenkullerin tapuya tescil anında 5 yıl geriye giderek belediyeye
emlak vergilerini yatırmış olma zorunluluğu vardır.
Eğer zilliyetlikten doğan haktan dolayı kadastro veya tescil yapılma
anında Emlak Vergilerinin ödenmiş olması gerekir.
|
|
KİRA
VERGİSİ
Kiraya
verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük
olamaz. Emsal kira bedeli ise, emlak vergisi değerinin yüzde 5'idir.
Yasanın 'emsal kira bedeli' ile ilgili hükmü halen yürürlükte ve
yıllardır uygulanıyor.
Maliye Bakanlığı tarafından bastırılan 'Gayrimenkul Sermaye İradı'
ile ilgili 'Kira Gelirleri Beyannamesi'nde de kiraya verilen
gayrimenkulün vergi değeri ayrı ayrı sorulur.
Örneğin, kiraya verdiği gayrimenkulün emlak vergisi değeri, 2002 yılı
için ilan edilen metrekare birim değerlerine göre 200 milyar rayici
olan bir gayrimenkul sahibinin, 2003'de yıllık kira gelirini en az 10
milyar beyan etmesi gerekiyor. Bunun altındaki beyan yasaya göre
mümkün değil.
|
KONTRAT
YAPILIRKEN-1
Kira
kontratı kısa, öz, anlaşılabilir olmalıdır. Gereksiz detaylandırılmasıi
karışıklılığa yol açabilir. Ancak önemli detaylar açıkca yazılmalıdır.
Şu detayları açıkca belirlenmelidir :
-Konutla birlikte verilen demirbaşlar
-Kira ödeme ve aksamalardaki durum
-Stopaj, K.D.V. veya kiranın bankaya yatırılması durumundaki
masraflar...
-Sözleşmelerin sahipliği...
-Ortak giderlerin ödenme zamanı...
-Kira süresi, kira ödeme günü
-Kira miktarı, kira artış oranı, döviz kuru...
-Tebligat adresi
-Konutta ikamet edenlerin sayısı
-Kefil, adresi, kimlik fotokopisi
-Kontrat'ın feshi...
Banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğu unutulmamalıdır.
Kira süresi açıkça yazılmalıdır.
Bir diğer konu tahliye ihbarıdır. Bazen kiracı elde olmayan nedenlerle
kira ödeyememe durumuna düşer ve boşaltmak isteyebilir.
Çeşitli nedenlerle kiracı kira süresinden öncede tahliye etmek zorunda
kalırsa en az 3 ay öncesinden mülk sahibini noter aracılığıyla
haberdar eder ve bu süre sarfında gelen yeni kiracılarada konutui
göstermek suretiyle tahliye edilebilir.
İyi bir kira kontratının hazırlanmasında ciddi ve sistemli çalışan
bir emlak firması tercih edilmelidir.
KONTRAT
YAPILIRKEN-2
Gayrimenkul
kiralamak istediğinizde nelere dikkat etmelisiniz?
1. Gerçek mal sahibini araştırın
Öncelikle bir gayrimenkulü kiralamaya karar verdiğinizde, kira sözleşmesini
imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını
kontrol etmeniz gerekiyor.
Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, son
zamanlarda gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma moda haline geldiğinden
yine sözleşmeyi imzalayacak kişinin mal sahibinin yasal vekili olup
olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu
incelemesinde gayrimenkulün birden fazla sahibi söz konusu ise, mal
sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf ve tarafları da
temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de onaylayıp
onaylamadığını iyice araştırmakta yarar var.
Böyle durumlarda mutlaka tapu fotokopisini ve vekil tayin edilmişler
için ise noter tasdikli vekaletin orijinalinin görülmesi tavsiye edilir.
Çünkü, vekaletin fotokopi örneklerinde bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor.
2. Kiralayacağınız gayrimenkul ile kontratı yapılan yer aynı mı?
Gayrimenkulü kiralayacak mal sahibinin medeni kanuna göre ehil olmasının
teyid edilmesinin yanı sıra kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun
mutlaka teyid edilmelidir.
Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız
gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası
ve adresinin uyuştuğunu tespit etmekte büyük yarar var.
3. Kapıcı ile küçük bir söyleşi:
Apartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup
olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık
olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınıp
ve mümkünse bu bilgileri bir de apartmanın yöneticisi ile konuşup
teyid etmek gereklidir. Eğer, kiralanacak gayrimenkul bir site
içerisindeki apartman dairesi veya villa ise site yönetimi ile ön bir
görüşme yapmak yararlı olacaktır.
İşyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, kapıcı ve yönetici ile yapılacak
bu tür bir söyleşinin sonunda yapılması düşünülen iş için
apartman sakinlerinden izin çıkıp çıkmayacağının, belediyeden izin
alınması gerekip gerekmediği anlaşılır.
Bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, diğer
apartman sakinlerinin itirazları çerçevesinde hüsranla bitebiliyor.
4. Kira sözleşmesinin detayları
Bu konuda kiracının büyük bir titizlik göstermesi lazım. Kiralanacak
gayrimenkulün elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamların
mutlaka kontratta yazılması gerekir. Böylece, hangi rakama kadar mal
sahibinin, hangi rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş
olacak.
Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi iyi gezilerek, gayrimenkulün hangi
koşullarda teslim edildiğinin (boya, badana ve doğramaların durumu
dahil), gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek muhteviyatın sağlam ve işler
durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek daha sonra
kiracının zor durumda kalmasını önleyecektir |
